Bankens kalkyl och de flesta budgetar räknar med pris, kontantinsats och månadskostnad. Men på tillträdesdagen kommer fler räkningar: lagfart och pantbrev när du köper hus, avgifter till föreningen när du köper bostadsrätt, och bankens egna avgifter. De går inte att lägga på bolånet, så de ska finnas i kontanter utöver kontantinsatsen. Varken bolånekalkylen eller kalkylen för hur mycket du får låna räknar med dem.
Lagfart: 1,5 procent av det högsta av pris och taxeringsvärde
Med lagfarten registreras du som ägare hos Lantmäteriet. Vid köp betalar du stämpelskatt och en expeditionsavgift. Lantmäteriet jämför köpeskillingen med taxeringsvärdet från året innan lagfarten beviljas och räknar skatten på det högre beloppet, avrundat nedåt till hela tusental kronor. För privatpersoner är skatten 1,5 procent och för bolag 4,25 procent. Expeditionsavgiften är 825 kr.
- Vilande ärende kostar extra. Saknas till exempel medgivande från säljarens make eller maka, eller är säljarens namnteckning inte bevittnad av två personer, förklaras ärendet vilande och du betalar en expeditionsavgift till.
- Gåva, arv och bodelning. Vid arv och bodelning betalar du bara expeditionsavgiften. Vid gåva blir det stämpelskatt om du betalar något eller tar över lån som motsvarar minst 85 procent av taxeringsvärdet.
- Tre månader. Ansökan ska in inom tre månader efter köpet. Fakturan kommer när ärendet är klart och ska betalas inom 30 dagar.
- Nytt sedan 1 juli 2026. Den som söker lagfart efter ett förvärv från den dagen måste identifiera sig med svenskt personnummer, samordningsnummer eller organisationsnummer.
Pantbrev: du betalar bara för det som saknas
Banken vill ha huset som säkerhet för bolånet, och det visas med pantbrev. Pantbrev som redan är uttagna finns kvar i fastigheten när den byter ägare och kan användas som säkerhet för ditt lån. Du behöver bara ansöka om ny inteckning för det belopp som inte täcks. Den kostar 2 procent av inteckningsbeloppet, avrundat nedåt till hela tusental, plus 375 kr per nytt pantbrev.
Därför kan två hus med samma pris kosta olika mycket att belåna. Fråga mäklaren hur mycket pantbrev som finns, eller beställ ett utdrag ur pantbrevsregistret hos Lantmäteriet, innan du lägger bud.
Räkneexempel: villa för 4 000 000 kr
Du köper en villa för 4 000 000 kr och lånar 90 procent, 3 600 000 kr. Förra årets taxeringsvärde är lägre än priset, så stämpelskatten räknas på priset. I huset finns pantbrev på 2 500 000 kr.
| Post | Belopp |
|---|---|
| Kontantinsats, 10 procent | 400 000 kr |
| Lagfart: 1,5 % av 4 000 000 kr + 825 kr | 60 825 kr |
| Nya pantbrev: 2 % av 1 100 000 kr + 375 kr | 22 375 kr |
| Kontanter som behövs | 483 200 kr |
Finns inga pantbrev alls blir pantbreven 72 375 kr. Täcker de befintliga hela lånet blir det 0 kr. Skillnaden på 72 000 kr är värd att känna till före budgivningen.
Bostadsrätt: ingen lagfart, men avgifter till föreningen
En bostadsrätt är en andel i en förening, inte en fastighet. Du söker därför ingen lagfart och tar inga pantbrev. Banken tar i stället själva bostadsrätten som pant, och föreningen underrättas om pantsättningen. Enligt bostadsrättslagen får föreningen ta ut en överlåtelseavgift och en pantsättningsavgift om det står i stadgarna, och stadgarna ska ange hur de räknas. Läs stadgarna eller fråga mäklaren vad som gäller.
Det håller på att ändras. Riksdagen har beslutat om ett register för alla bostadsrätter hos Lantmäteriet. Registret byggs upp från den 1 januari 2027. När pantsättningar i stället ska registreras där får föreningen inte längre ta ut någon pantsättningsavgift. Den dagen bestämmer regeringen, och i oktober 2026 var den inte satt.
Andra kostnader runt köpet
- Bankens uppläggningsavgift. Den varierar. I vår jämförelse tar Sparbanken Syd ingen, Sparbanken Skåne 950 kr, JAK 1 150 kr, Ålandsbanken 2 000 kr och Bluestep 2 495 kr (läst 8 oktober 2026). Länsförsäkringar räknar med 700 kr i sitt räkneexempel och Swedbank tar 650 kr av den som inte är Nyckelkund (läst 12 oktober 2026). Jämför på jämför bolån.
- Besiktning. Du har undersökningsplikt när du köper hus, och en besiktning före kontraktet är det vanliga sättet att uppfylla den.
- Handpenningslån och överbryggningslån om pengarna sitter i bostaden du säljer. Se köpa eller sälja först.
- Flytt och dubbla boendekostnader under övergången, och försäkring som ska gälla från tillträdesdagen.
Kostnaderna kommer tillbaka när du säljer
Lagfart och pantbrev ger inget avdrag det år du köper. Enligt Skatteverket räknas stämpelskatten för lagfart och utgiften för pantbrev in i inköpspriset när du säljer ett småhus. De sänker alltså vinsten och skatten den dagen. Spara fakturorna från Lantmäteriet tillsammans med köpekontraktet.
Så gör du
- Fråga mäklaren om taxeringsvärdet och hur mycket pantbrev som finns i huset.
- Räkna lagfart och nya pantbrev enligt exemplet och lägg dem till kontantinsatsen.
- Köper du bostadsrätt: läs stadgarna om överlåtelse- och pantsättningsavgift.
- Fråga banken om uppläggningsavgift och om den eller mäklaren söker lagfart åt dig.
- Spara kvitton och fakturor till den dag du säljer.
