Bolånekalkylen visar vad bolånet kostar per månad efter ränteavdrag, hur mycket du måste amortera enligt reglerna och hur skulden minskar år för år. Den räknar med reglerna i lagen om begränsning av bostadskrediter, som gäller sedan den 1 april 2026.
Så använder du kalkylatorn
- Bostadens värde: köpeskillingen om du köper. Äger du redan bostaden, använd bankens senaste värdering.
- Bolån: det du lånar mot bostaden. Kontantinsatsen är skillnaden mellan värdet och lånet.
- Bolåneränta: förifylld med SCB:s snittränta för nya bolån, 2,86 % i augusti 2026. Skriv in räntan du har fått eller bankens listränta minus din rabatt.
- Antal låntagare: påverkar ränteavdraget, eftersom gränsen på 100 000 kr gäller per person.
- Hushållets inkomst före skatt: används bara för att visa skuldkvoten, alltså hur många årsinkomster lånet motsvarar.
Så räknar vi
Belåningsgraden är lånet delat med bostadens värde. Den avgör amorteringskravet: över 70 % amorterar du minst 2 % av lånet per år, över 50 % och upp till 70 % minst 1 %, och under 50 % finns inget krav. Räntan är lånet gånger räntesatsen. Ränteavdraget är 30 % av räntan upp till 100 000 kr per låntagare och år, och 21 % på det som överstiger. Vi delar räntan lika mellan låntagarna. Månadskostnaden är amortering plus ränta minus avdrag, delat med tolv.
Exempel med startvärdena: en bostad för 4 000 000 kr, ett lån på 3 200 000 kr och två låntagare. Belåningsgraden blir 80 %, så kravet är 2 % per år, 5 333 kr i månaden. Räntan på 2,86 % blir 91 520 kr per år, 7 627 kr i månaden. Ränteavdraget är 30 % av det, 2 288 kr i månaden. Du betalar alltså 10 672 kr i månaden efter avdrag. Efter 7 år med 2 % amortering är skulden 2 752 000 kr och belåningsgraden 68,8 %, och kravet sjunker till 1 % om bostadens värde är oförändrat.
Exempel
| Bostad | Lån | Belåningsgrad | Amortering/mån | Per månad efter avdrag |
|---|---|---|---|---|
| Lägenhet 3 000 000 kr | 2 550 000 kr | 85 % | 4 250 kr | 8 504 kr |
| Radhus 4 500 000 kr | 3 600 000 kr | 80 % | 6 000 kr | 12 006 kr |
| Villa 6 000 000 kr | 4 800 000 kr | 80 % | 8 000 kr | 16 008 kr |
| Villa 6 000 000 kr, 3,86 %, en låntagare | 4 800 000 kr | 80 % | 8 000 kr | 19 448 kr |
Alla rader utom den sista räknar med 2,86 % och två låntagare. I sista raden är räntan en procentenhet högre och lånet står på en person. Räntan blir då 185 280 kr per år, och avdraget 30 % på de första 100 000 kr och 21 % på resten. Belånar du i stället 47,5 % av en bostad för 4 000 000 kr finns inget amorteringskrav, och kostnaden blir 3 170 kr i månaden efter avdrag.
Det här påverkar resultatet mest
- Belåningsgraden. Den styr amorteringen. Ett lån på strax under 70 % i stället för strax över halverar kravet.
- Räntan. En procentenhet högre ränta på 3 200 000 kr kostar 32 000 kr mer per år före avdrag, 1 867 kr mer i månaden efter avdrag.
- Bolånetaket. När du köper får du låna högst 90 % av marknadsvärdet. Vill du låna mer mot en bostad du redan äger är gränsen 80 %. Kalkylen varnar när lånet går över 90 %.
Amorteringskravet räknas på det högsta lånebeloppet sedan värderingen, inte på det som är kvar. Banken får värdera om bostaden tidigast fem år efter köpet eller senaste omvärderingen, om inte värdet har ändrats kraftigt av andra skäl än allmänna prisrörelser. Köper du en nyproducerad bostad som första ägare kan banken ge undantag från amortering i upp till fem år.
Vanliga misstag
- Att räkna med listräntan. De flesta får rabatt, men räntan kan också stiga under lånets tid. Testa med en procentenhet högre.
- Att glömma att det skärpta amorteringskravet togs bort den 1 april 2026. Hög skuldkvot ger inte längre krav på extra amortering, men banken räknar fortfarande på om du har råd.
- Att räkna med fullt avdrag. Skatteverket ger avdraget som skattereduktion, och den begränsas om din skatt är för låg.
- Att glömma driftkostnader, avgift till föreningen, lagfart och pantbrev. De ingår inte i kalkylen.
Nästa steg
Jämför listräntor och snitträntor i jämförelsen av bolån. Läs amorteringskraven 2026, hur stor kontantinsats du behöver och om du ska binda räntan.