Har du lånat mer än 70 procent av bostadens värde måste du amortera minst 2 procent av lånet per år. Mellan 50 och 70 procent räcker 1 procent. Sedan den 1 april 2026 spelar din inkomst ingen roll för kravet, och det är belåningsgraden ensam som avgör.
Reglerna står numera i lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, som ersatte Finansinspektionens föreskrifter samma dag. Det betyder att framtida ändringar måste beslutas av riksdagen.
Så mycket måste du amortera
| Belåningsgrad | Minsta amortering per år |
|---|---|
| Över 70 % | 2 % av lånebeloppet |
| Över 50 % och upp till 70 % | 1 % av lånebeloppet |
| 50 % eller lägre | Inget krav i lagen |
Procenten räknas på lånet när det var som störst, inte på det du har kvar. Amorteringen i kronor ligger alltså fast även när skulden krymper, tills belåningsgraden har gått ner under nästa gräns.
Bostadens värde är marknadsvärdet när du köpte den, i praktiken oftast köpeskillingen. Har banken gjort en senare omvärdering får den använda det nya värdet i stället.
Under 50 procent finns inget lagkrav. Banken kan ändå kräva amortering i ditt låneavtal, och enligt förarbetena till lagen bör bankerna uppmuntra till det.
Det här ändrades den 1 april 2026
- Det skärpta amorteringskravet togs bort. Tidigare fick du amortera 1 procent extra om bolånen var större än 4,5 gånger din årsinkomst före skatt. Högsta kravet är nu 2 procent per år i stället för 3.
- Bolånetaket höjdes från 85 till 90 procent när du köper bostad. Kontantinsatsen kan därmed vara 10 procent av priset.
- När du utökar ett befintligt bolån får du låna högst 80 procent av bostadens värde.
- Regeln om omvärdering skärptes. En ny värdering får i regel göras tidigast fem år efter köpet, och det gäller nu även om du vill värdera om för att låna mer.
Räkneexempel
Du köper en lägenhet för 3 000 000 kr och lånar 2 700 000 kr. Belåningsgraden är 90 procent, så du måste amortera minst 2 procent: 54 000 kr per år eller 4 500 kr i månaden.
Lånar du i stället 2 100 000 kr, alltså 70 procent, räcker 1 procent: 21 000 kr per år eller 1 750 kr i månaden. Med en årsinkomst på 400 000 kr hade du enligt de gamla reglerna fått amortera 1 procent till, eftersom lånet var större än 4,5 gånger inkomsten (1 800 000 kr). Den extra procenten finns inte längre.
Exemplet visar också vad kontantinsatsen betyder för månadskostnaden. Att gå från 10 till 30 procents kontantinsats sänker den lagstadgade amorteringen från 4 500 till 1 750 kr i månaden. Skulden blir dessutom 600 000 kr mindre, vilket också sänker räntekostnaden varje månad.
Räkna på dina egna siffror i bolånekalkylen. Den visar amorteringskravet, månadskostnaden och ränteavdraget.
Har du redan ett bolån?
Banken ändrar inte amorteringen på befintliga lån av sig själv. Amorterar du extra på grund av det borttagna inkomstkravet behöver du kontakta banken och be om en ny amorteringsplan.
Du kan också sänka kravet genom att låta banken värdera om bostaden, om priset har stigit. Omvärdering får göras tidigast fem år efter köpet eller efter den förra omvärderingen. Undantaget är om värdet har ändrats avsevärt av andra skäl än den allmänna prisutvecklingen, till exempel efter en större renovering.
Lagens amorteringsregler gäller inte bolån som en bank lämnade före den 1 juni 2016, eller som andra långivare lämnade före den 1 januari 2019. Utökar du ett sådant lån finns särskilda regler för den nya delen.
Undantag från kravet
- Nyproduktion: köper du en nybyggd bostad som första ägare får banken låta dig vara utan amortering i upp till fem år från tillträdet.
- Särskilda skäl: banken får bevilja ett tillfälligt uppehåll i amorteringen om det finns särskilda skäl. Det är banken som bedömer om ditt skäl räcker.
- Lantbruk: lagen gäller inte lån med säkerhet i en lantbruksenhet.
Så gör du
- Ta reda på bostadens värde enligt bankens senaste värdering och hur stort lånet var som störst.
- Räkna ut belåningsgraden: lånet delat med bostadens värde.
- Jämför med tabellen ovan och med den amorteringsplan du har i dag.
- Amorterar du mer än kravet, kontakta banken och be om en ny plan. Vill du hellre fortsätta minska skulden kan du låta bli.
- Passa på att förhandla räntan när du ändå pratar med banken. Jämför bolåneräntor innan du ringer.
