Kalkylen räknar ut hur stort bolån du troligen kan få, och vad bostaden då får kosta, på samma sätt som bankerna gör i sin kvar att leva på-kalkyl (KALP). Skillnaden är att du ser varje steg: vad som går till skatt, vad Konsumentverket räknar med att ni behöver för att leva, vad boendet kostar och hur mycket som blir över till bolånet.
Kalkylen är en uppskattning. Banken gör alltid en egen kreditprövning, med din faktiska skatt, dina skulder och sin egen kalkylränta, och den kan landa högre eller lägre.
Så använder du kalkylatorn
- Vuxna och lön: lönen före skatt per månad för varje vuxen som ska stå på lånet.
- Barn: barn som bor hemma. Barnbidraget räknas som inkomst och Konsumentverkets kostnad för barn som utgift.
- Bostaden: för en bostadsrätt fyller du i månadsavgiften till föreningen, för en villa eller ett radhus driftkostnaden från mäklarens objektsbeskrivning.
- Kontantinsats: pengarna du lägger in själv. Bolånet får vara högst 90 % av priset.
- Andra lån och bil: det du betalar varje månad för billån, privatlån, CSN och krediter, och vad bilen kostar att köra.
- Kalkylränta: räntan banken prövar om du klarar. Bankerna räknar oftast med 6–8 %, långt över dagens ränta. Förifyllt med 7 %.
Så räknar vi
1. Inkomst efter skatt. Vi räknar skatten för varje vuxen med 2026 års regler enligt Skatteverkets tekniska beskrivning för skattetabellerna: grundavdrag, genomsnittlig kommunalskatt 32,38 % (SCB), jobbskatteavdrag, skattereduktion för förvärvsinkomst, public service-avgift och 20 % statlig skatt på den del av den beskattningsbara inkomsten som överstiger 643 000 kr per år. Kyrko- och begravningsavgift ingår inte. Skatten i din kommun kan skilja några hundra kronor i månaden, så se den som en uppskattning. Barnbidraget, 1 250 kr per barn och månad plus flerbarnstillägg, läggs till.
2. Levnadskostnader. Vi använder Konsumentverkets beräknade hushållskostnader för 2026: 4 870 kr i månaden per vuxen (mat 2 730 kr och övrigt 2 140 kr för 25–50 år) och 4 370 kr per barn, som är snittet för barn mellan 0 och 17 år. Till det kommer hushållets gemensamma kostnader, till exempel 3 530 kr för en person, 4 390 kr för två och 5 500 kr för tre. Konsumentverket räknar på ett hushåll i lägenhet. I en villa ligger hushållsel, vatten och hemförsäkring i driftkostnaden, så vi drar bort dem från de gemensamma kostnaderna för att inte räkna dem två gånger.
3. Boende, bil och andra lån. Avgiften eller driftkostnaden, bilen och andra lån dras av. Det som blir kvar är vad ni har råd att lägga på bolånet.
4. Största lånet. Bolånet ska gå att betala vid kalkylräntan plus amortering enligt kravet: 2 % av lånet per år om belåningsgraden är över 70 %, 1 % över 50 % och inget under. Vi letar upp det största lånet som ryms och avrundar nedåt till jämna 10 000 kr. Ränteavdraget räknas inte in, eftersom banker oftast prövar utan det. Lånet får heller inte vara mer än 90 % av priset. Sedan den 1 april 2026 finns inget skärpt amorteringskrav kopplat till skuldkvoten.
Exempel med startvärdena: två vuxna med 38 000 och 34 000 kr i lön, ett barn, en bostadsrätt med 4 500 kr i avgift, en bil för 3 000 kr i månaden och 600 000 kr i kontantinsats. Skatten blir cirka 14 215 kr, så inkomsten efter skatt och med barnbidrag är 59 035 kr. Levnadskostnader 14 110 kr, gemensamma kostnader 5 500 kr, avgift 4 500 kr och bil 3 000 kr lämnar 31 925 kr i månaden till bolånet. Vid 7 % kalkylränta och 2 % amortering kostar varje miljon 7 500 kr i månaden, så lånet kan bli 4 250 000 kr och bostaden kosta 4 850 000 kr. Med snitträntan 2,86 % betalar ni i dag 17 213 kr i månaden, 14 174 kr efter ränteavdrag.
Exempel
| Hushåll | Lön före skatt | Kontantinsats | Största bolån | Högsta pris |
|---|---|---|---|---|
| En vuxen, bostadsrätt med 4 500 kr i avgift, bil | 35 000 kr | 300 000 kr | 1 630 000 kr | 1 930 000 kr |
| Två vuxna och ett barn, bostadsrätt, bil | 38 000 + 34 000 kr | 600 000 kr | 4 250 000 kr | 4 850 000 kr |
Båda raderna räknar med 7 % kalkylränta. Sänker banken kalkylräntan till 6 % ökar det största lånet för familjen till cirka 4 780 000 kr; höjer den till 8 % minskar det till cirka 3 830 000 kr.
Det här påverkar resultatet mest
- Kalkylräntan. En procentenhet upp eller ner ändrar lånet med 10–15 %.
- Avgift och driftkostnad. Varje 1 000 kr i högre avgift sänker lånet med cirka 130 000 kr vid 7 % och 2 % amortering.
- Andra lån. Ett billån på 2 500 kr i månaden sänker bolånet med över 300 000 kr.
- Kontantinsatsen. Med 10 % insats är det ofta den, inte inkomsten, som sätter gränsen.
Vanliga misstag
- Att tro att lånelöftet är det du bör låna. Det är taket, inte en rekommendation. Räkna också på vad som känns tryggt om räntan stiger.
- Att glömma kostnaderna vid köpet. Lagfart (1,5 % av priset för villa och radhus) och pantbrev (2 % av det nya pantbrevsbeloppet) betalas med egna pengar.
- Att räkna med lön som inte är fast. Banker räknar oftast bara med fast anställning eller stabil inkomst över tid.
Nästa steg
Jämför bankernas räntor i jämförelsen av bolån och räkna på amorteringen i bolånekalkylen. Ta med kalkylen när du ansöker om lånelöfte: då vet du vad banken borde komma fram till och kan fråga om den landar lägre.