När du byter bostad avgör ordningen vilken risk du tar. Säljer du först kan du stå utan bostad. Köper du först kan du stå med två. Det finns inget svar som passar alla, men tre frågor brukar avgöra.
- Var finns kontantinsatsen? Sitter den i bostaden du bor i vet du inte hur mycket du har förrän den är såld.
- Hur lättsåld är din bostad? Ju osäkrare priset och försäljningstiden är, desto större är risken med att köpa först.
- Klarar du två boendekostnader? Räkna på ränta, amortering och avgift eller drift för båda bostäderna i några månader.
Sälja först
Du vet exakt vad du får och kan räkna på nästa köp utan gissningar. Du slipper dubbla kostnader och kan buda utan villkor, vilket gör dig till en starkare köpare. Nackdelen är tidspressen. Hittar du inget före tillträdet kan du behöva hyra i andra hand, magasinera möbler och flytta två gånger. Be om ett långt tillträde, gärna 3–6 månader, när du säljer.
Köpa först
Du kan vänta på rätt bostad och flytta en gång. Risken är ekonomisk. Tar försäljningen längre tid betalar du för två bostäder, och sjunker priserna under tiden får du mindre över till kontantinsatsen. Banken kan också ställa högre krav innan den beviljar ett nytt bolån när du inte har sålt. Räkna med det lägsta pris du kan tänka dig att sälja för, inte mäklarens bästa gissning.
Överbryggningslån: villkoren hos tre banker
Har du tillträde till den nya bostaden innan du fått betalt för den gamla, lånar banken ut mellanskillnaden i ett överbryggningslån, även kallat brygglån. Det är amorteringsfritt och betalas tillbaka när köparen betalar. Villkoren skiljer sig, så fråga när du söker lånelöfte.
| Bank | Längst | Villkor (läst 12 oktober 2026) |
|---|---|---|
| SBAB | 180 dagar | 0 kr i uppläggningsavgift. Kontrakt på båda bostäderna via mäklare. Bolånet ska ligga hos SBAB. |
| Handelsbanken | 3 månader | Kontrakt på båda bostäderna. Ränta och uppläggningsavgift får du av rådgivaren. |
| Skandia | 90 dagar | Ovillkorat säljkontrakt via mäklare. Räntan är bankens listränta för 3 månader, utan rabatt. |
Skandias listränta för 3 månader var 3,55 procent den 8 oktober 2026. Ett överbryggningslån på 2 000 000 kr i 60 dagar kostar då cirka 11 700 kr i ränta. Sedan 2026 ger det inget ränteavdrag, eftersom Skatteverket räknar överbryggningslån som lån utan säkerhet. Ändras tillträdesdagen eller priset på bostaden du säljer ska banken få veta det, och går försäljningen inte igenom ska lånet betalas tillbaka direkt.
Handpenningen kommer före pengarna
Handpenningen är oftast 10 procent av priset och betalas till mäklaren ungefär en vecka efter att kontraktet skrivits. Den är en del av kontantinsatsen. Sitter dina pengar i bostaden du ska sälja kan banken ge ett handpenningslån som betalas tillbaka på tillträdesdagen. Hos SBAB är det 20 000–1 000 000 kr i högst 180 dagar, utan säkerhet. Inte heller det ger ränteavdrag från 2026. Mer om insatsen i guiden om kontantinsats.
Ett villkor i kontraktet kan skydda dig
Ett köp kan göras beroende av något som ska hända senare, ett så kallat återgångsvillkor. Det måste stå i köpekontraktet för att gälla och får inte löpa längre än två år. Du kan be mäklaren om ett villkor att köpet går åter om du inte får sålt. Säljaren behöver inte gå med på det, och i en budgivning kan det göra ditt bud mindre attraktivt. Tänk också på att banken kan kräva att villkor i säljkontraktet är uppfyllda innan den betalar ut lånet.
Glöm inte bundna lån och engångskostnader
- Har du bunden ränta på det gamla lånet kan banken ta ut ränteskillnadsersättning när du löser det. Fråga om lånet kan flyttas med till den nya bostaden. Se flytta bolånet.
- Mäklararvode för det du säljer och lagfart, pantbrev och avgifter för det du köper.
- Två månadskostnader under övergången. Räkna dem med boendekalkylen.
Så gör du
- Be en mäklare om en försiktig värdering av bostaden du har.
- Sök lånelöfte och fråga banken om överbryggningslån, handpenningslån och vad de kostar. Jämför på jämför bolån.
- Räkna på det lägsta försäljningspriset och på några månader med dubbla kostnader.
- Förhandla om långt tillträde, både när du köper och när du säljer.
- Köper du först: fråga mäklaren om ett villkor om försäljning.
