Att låna mer på bostaden är ofta det billigaste sättet att låna, eftersom bolåneräntan är lägre än räntan på lån utan säkerhet. Men utrymmet är begränsat, och ett tillägg kan höja amorteringen på hela lånet. Den här guiden handlar om utökningen i allmänhet: att samla dyra krediter, köpa bil eller betala en större utgift. Om just renovering, rotavdrag och omvärdering efter en ombyggnad står i guiden Låna till renovering.
Reglerna sedan den 1 april 2026
Lagen om begränsning av bostadskrediter gäller sedan den 1 april 2026. Den skiljer på nya bolån vid köp och utökning av ett lån du redan har:
- Högst 80 procent vid utökning. När du köper får lånet vara 90 procent av bostadens värde. När ett lån utökas får belåningsgraden efteråt vara högst 80 procent.
- Värdet från köpet. Banken räknar med marknadsvärdet när du köpte bostaden. En omvärdering får göras tidigast fem år efter köpet, eller efter den senaste omvärderingen som ändrade amorteringen eller låneutrymmet, om inte värdet har ändrats avsevärt av andra skäl än de allmänna bostadspriserna.
- Amortering på hela lånet. Över 50 procent ska du amortera minst 1 procent om året, över 70 procent minst 2 procent, räknat på det högsta lånebeloppet efter den senaste värderingen.
- Undantag för gamla lån. Är ditt befintliga lån från före den 1 juni 2016 (före 2019 hos vissa bolåneföretag) får banken låta dig amortera tillägget med 10 procent om året i stället.
Utöver det gör banken en ny kreditprövning. Räcker inte inkomsten i bankens kalkyl blir det nej även om belåningen tillåter mer. Hur kalkylen fungerar står i guiden Hur stort bolån har jag råd med?
Räkneexempel: var gränserna går
Du köpte en bostad för 3 000 000 kr och har 1 800 000 kr kvar i lån, en belåning på 60 procent. Du amorterar 1 procent, 18 000 kr om året.
| Lån efter utökning | Belåning | Amortering per år |
|---|---|---|
| 1 800 000 kr (i dag) | 60 % | 18 000 kr (1 %) |
| 2 100 000 kr (+300 000 kr) | 70 % | 21 000 kr (1 %) |
| 2 400 000 kr (+600 000 kr) | 80 % | 48 000 kr (2 %) |
De första 300 000 kronorna höjer amorteringen med 3 000 kr om året. Nästa 300 000 kr passerar 70 procent, och då dubbleras amorteringen på hela lånet: 4 000 kr i månaden i stället för 1 750 kr. Amortering är ingen kostnad, eftersom du betalar av på din egen skuld, men den tar plats i budgeten och i bankens kalkyl.
Äger du ett hus kan du behöva nya pantbrev om de du har inte räcker. Stämpelskatten är 2 procent av pantbrevets belopp plus 375 kr i expeditionsavgift. Nya pantbrev på 300 000 kr kostar alltså 6 375 kr.
Utökat bolån eller lån utan säkerhet
Från inkomståret 2026 ger lån utan säkerhet, som privatlån, kortkrediter och lån från privatpersoner, inget ränteavdrag alls. Ett bolån med bostaden som säkerhet ger fortfarande avdrag med 30 procent av räntan upp till 100 000 kr om året och 21 procent på det som är över.
Lägst snittränta på bolån med tre månaders bindning har just nu Skandia (2,58 %), Landshypotek Bank (2,59 %) och SEB (2,66 %). Bland privatlånen anger SBAB (4,59 %), Nordea (5,06 %) och Lån & Spar Bank (5,07 %) lägst effektiv ränta, men det är den bästa räntan långivaren erbjuder och många får en högre. En regel att räkna med: varje procentenhet i ränta är 1 000 kr om året per 100 000 kr du lånar, och på privatlånet dras inget av i deklarationen.
När ett utökat bolån passar och när det inte gör det
Ett utökat bolån passar när du vill ersätta dyrare skulder och verkligen avslutar dem, till exempel kortkrediter och delbetalningar. Läs först när det lönar sig att samla lån. Det passar också när du har en större utgift och tänker betala tillbaka tillägget i en takt du själv bestämmer.
Det passar sämre i de här fallen:
- Tillägget trycker belåningen över 50 eller 70 procent, så att amorteringen ökar på hela lånet.
- Du köper något som tappar i värde, som en bil, och låter skulden ligga kvar i bolånet i många år. Då betalar du ränta på något du inte längre har.
- Beloppet är litet. Pantbrev och värdering kan då kosta mer än du sparar på räntan.
- Banken säger nej i kalkylen. Ett privatlån till samma ändamål prövas också mot din inkomst.
Så gör du
- Räkna ut belåningen före och efter: lånet delat med bostadens värde vid köpet eller den senaste omvärderingen. Banken ska på begäran visa underlaget.
- Kontrollera om tillägget passerar 50, 70 eller 80 procent, och vad amorteringen blir på hela lånet. Räkna i bolånekalkylen.
- Fråga om du behöver nya pantbrev och vad en eventuell värdering kostar.
- Be din bank och minst en annan bank om ett erbjudande. Jämför i bolånejämförelsen.
- Jämför med ett samlingslån eller privatlån på samma belopp och löptid, och räkna med att privatlånet inte ger något ränteavdrag.
