Banken lånar ut så mycket att du klarar boendet även om räntan stiger kraftigt. Den räknar med en kalkylränta som ligger långt över dagens ränta, drar av levnadskostnader, boendekostnader och andra lån från din inkomst efter skatt, och kräver att något blir kvar. Sedan den 1 april 2026 får lånet dessutom vara högst 90 procent av bostadens värde.
Det betyder att det är din inkomst och dina andra skulder, inte kontantinsatsen, som oftast sätter taket. Nedan ser du hur kalkylen fungerar och ett räkneexempel steg för steg.
Så fungerar kvar att leva på-kalkylen
Bankerna kallar beräkningen KALP, kvar att leva på. Den görs vid varje bolåneansökan som en del av kreditprövningen och består av fem poster:
- Inkomst efter skatt för alla som söker lånet. Fast inkomst väger tyngst. Provision, bonus och timanställning räknas ofta bara delvis.
- Levnadskostnader enligt bankens egen schablon, beroende på hur många vuxna och barn ni är. Konsumentverkets beräknade hushållskostnader är ett vanligt underlag, men varje bank sätter sina egna belopp.
- Boendets driftskostnad: avgift till föreningen, eller el, uppvärmning, vatten och försäkring för ett hus.
- Andra lån och krediter: billån, privatlån, studielån och kortkrediter.
- Bolånets kostnad räknad med kalkylränta plus den amortering som krävs.
Blir resultatet positivt har du råd enligt banken. Blir det negativt sänker banken beloppet eller säger nej. Det finns ingen lag som bestämmer vilken kalkylränta bankerna ska använda. Varje bank sätter sin egen, och den är betydligt högre än den ränta du faktiskt betalar. Fråga banken vilken kalkylränta den använder, eftersom den avgör mycket av svaret.
Räkneexempel: hur stort lån klarar 30 000 kr i månaden?
Anta att du bor ensam och har 30 000 kr i månaden efter skatt. Du saknar andra lån och vill köpa en bostadsrätt med en månadsavgift på 4 500 kr. Vi räknar med att banken använder 12 000 kr i levnadskostnader och 7 procent i kalkylränta. Båda är exempel; din bank kan använda andra belopp.
| Post | Per månad |
|---|---|
| Inkomst efter skatt | 30 000 kr |
| Levnadskostnader (bankens schablon i exemplet) | −12 000 kr |
| Avgift till föreningen | −4 500 kr |
| Kvar till ränta och amortering | 13 500 kr |
På ett år blir det 162 000 kr. Med 7 procent i kalkylränta och 2 procent i amortering kostar varje lånad krona 9 öre per år i kalkylen. 162 000 kr delat med 0,09 ger ett lån på högst 1 800 000 kr. Med 10 procent i kontantinsats räcker det till en bostad för 2 000 000 kr, och då behöver du 200 000 kr i insats.
Den verkliga kostnaden blir mycket lägre än i kalkylen. Nya kunder hos SBAB betalade i snitt 2,73 procent med tre månaders bindning i september 2026. Det ger cirka 4 100 kr i ränta i månaden, ungefär 2 870 kr efter ränteavdraget på 30 procent, plus 3 000 kr i amortering. I kalkylen räknar banken med 10 500 kr i ränta. Marginalen är till för att du ska klara en räntehöjning.
Kalkylräntan påverkar svaret mycket. Räknar banken med 6 procent i stället för 7 blir taket i exemplet drygt 2 000 000 kr. Därför kan två banker ge olika besked på samma inkomst.
Bolånetaket och amorteringskravet sätter ramarna
Sedan den 1 april 2026 gäller lagen om begränsning av bostadskrediter i stället för Finansinspektionens tidigare föreskrifter. Den innehåller tre regler som påverkar hur mycket du kan låna:
- Bolånetak 90 procent. När du köper får lånet vara högst 90 procent av bostadens marknadsvärde. Resten, minst 10 procent, är kontantinsats.
- Amortering efter belåningsgrad. Över 70 procent ska du amortera minst 2 procent av lånet per år, mellan 50 och 70 procent minst 1 procent. Läs mer i guiden om amorteringskrav.
- Inget extra krav på skuldkvot. Den extra procentenheten amortering för lån över 4,5 gånger inkomsten är borttagen. Banken kan ändå väga in hur stora skulderna är i förhållande till inkomsten.
Amorteringen ingår i kalkylen. Lånar du över 70 procent räknar banken med 2 procents amortering, och det sänker beloppet du klarar jämfört med en lägre belåning.
Det här sänker hur mycket du får låna
Varje krona i månadskostnad för andra skulder tar plats i kalkylen. I exemplet ovan minskar 1 000 kr i månaden för ett billån det möjliga bolånet med cirka 133 000 kr, eftersom 12 000 kr per år delat med 0,09 är 133 000 kr.
- Billån, privatlån och delbetalningar som löper när du ansöker.
- Kortkrediter. Fråga hur banken räknar en beviljad kredit som du inte använder, och säg upp krediter du inte behöver innan du söker.
- Studielån hos CSN.
- Betalningsanmärkningar, som ofta leder till nej oavsett kalkylen. Läs mer i guiden om kreditupplysning.
- Tidsbegränsad anställning eller provanställning, som en del banker väger lägre än fast anställning.
Det omvända gäller också. Löser du ett privatlån innan du ansöker får du ofta större utrymme. Är ni två som söker räknas bådas inkomster, men också två personers levnadskostnader.
Vad banken inte räknar med
Kalkylen är bankens skydd och inte en budget för dig. Den tar inte hänsyn till om du vill spara till buffert, resa eller ha barn. Banken räknar inte heller alltid med kostnader som lagfart och pantbrev när du köper hus. Läs om dem i guiden om kontantinsats.
Gör därför en egen budget med den ränta du tror att du kommer att betala, och testa vad som händer om räntan stiger 2 till 3 procentenheter. I bolånekalkylen ser du månadskostnad, ränteavdrag och vilket amorteringskrav som gäller för ditt lån.
Så gör du
- Räkna fram hushållets inkomst efter skatt och lista alla lån och krediter med månadskostnad.
- Lös eller säg upp krediter du inte behöver innan du ansöker.
- Räkna på bostadens avgift eller driftskostnad. Den sänker lånet lika mycket som andra utgifter.
- Ansök om lånelöfte hos en eller två banker och fråga vilken kalkylränta de använder.
- Jämför erbjudandena på jämför bolån och förhandla om räntan när du har hittat bostaden.
