När ett par med gemensamt bolån separerar finns tre vägar: den ena tar över bostaden och lånet, den ena köper ut den andra, eller så säljer ni. Vilken som fungerar avgör banken, om ni är gifta eller sambor, och hur ni skriver papperen. Det sista påverkar skatten mer än många tror.
En sak gäller hela tiden: står ni båda på lånet ansvarar ni båda för hela skulden mot banken. En överenskommelse mellan er ändrar inte det. Först när banken har godkänt att en av er tar över är den andra fri.
Gifta eller sambo: olika regler
- Gifta gör i de flesta fall en bodelning vid skilsmässa. Ansökan om äktenskapsskillnad ska ha kommit in till tingsrätten innan bodelningshandlingen skrivs. Ni kan registrera handlingen hos Skatteverket, men det är frivilligt.
- Sambor delar bara samboegendom: bostad och bohag som ni skaffade för att använda tillsammans. Bodelning ska begäras senast ett år efter att samboförhållandet upphörde. Ägde en av er bostaden redan innan, till exempel från ett tidigare äktenskap, är den inte samboegendom och kan bara överlåtas genom köp eller gåva.
Sambolagen ger den som bäst behöver bostaden rätt att få den på sin lott, om det är skäligt. Har bostaden ett lån med pant i den krävs då också att den andra sambon befrias från ansvaret för lånet, eller att pengar till att betala det sätts av. I praktiken betyder det att banken måste säga ja.
Väg 1: den ena tar över bostaden och lånet
Den som vill bo kvar ansöker hos banken om att ta över lånet. Banken gör en ny kreditprövning, nu på en inkomst, med samma kvar att leva på-kalkyl som vid ett köp. Ett lån som två inkomster klarade kan vara för stort för en. Räkna på det i Hur mycket får jag låna? innan ni bestämmer er.
Finns det ett värde i bostaden utöver lånet ska den som tar över ofta betala den andra en bodelningslikvid. Behövs ett större lån för att betala den är det en utökning av bolånet, och då gäller andra gränser än vid köp. Läs om dem i guiden Utöka bolånet.
För ett hus söker den som får huset lagfart inom tre månader. Vid bodelning betalas ingen stämpelskatt, bara Lantmäteriets expeditionsavgift på 825 kr. Står det i bodelningshandlingen att du får huset mot att du tar över lånen ska du skicka med ett intyg om att du har gjort det, till exempel från banken.
Bodelning eller köpekontrakt: skatten skiljer sig
Många säger att de ”köper ut” den andra, men om ni skriver ett köpekontrakt eller ett bodelningsavtal får olika följder. Skatteverket beskriver skillnaden så här:
| Bodelningsavtal | Köpekontrakt | |
|---|---|---|
| Den som lämnar bostaden | Räknas inte som försäljning, ingen skatt, även med bodelningslikvid | Har sålt sin del och skattar för eventuell vinst |
| Den som tar över | Tar över den andras inköpspris; likviden får inte dras av vid en senare försäljning | Har köpt andelen; övertagna lån räknas som betalning |
| Stämpelskatt på hus | Ingen, bara expeditionsavgift | 1,5 procent på priset, eller på taxeringsvärdet om det är högre |
Bodelningen är alltså billigare i dag, men den som behåller bostaden får en större skattepliktig vinst den dag den säljs. Har den som flyttar fått uppskov med vinstskatt vid ett tidigare köp, följer uppskovet med till den som tar över vid en bodelning på grund av skilsmässa eller separation. Ta med det när ni räknar fram likviden.
För gifta finns en sak till. Köper du din makes andel i stället för att bodela den finns giftorätt kvar i den andel du ägde innan, enligt Lantmäteriet. Din före detta make måste då godkänna vissa åtgärder med fastigheten även efter skilsmässan.
Väg 2: sälja och dela
Klarar ingen av er lånet själv, eller vill ingen bo kvar, säljer ni. Lånet löses med köpeskillingen och resten delas enligt bodelningen eller ägarandelarna. Var och en deklarerar vinst eller förlust på sin del. Har ni bunden ränta kan banken ta ut ränteskillnadsersättning när lånet löses; läs mer i guiden om att lösa lån i förtid.
Tills allt är klart
- Fortsätt betala lånet som vanligt. En missad betalning drabbar er båda, även den som har flyttat ut.
- Kontakta banken tidigt. Blir det tillfälligt svårt kan banken av särskilda skäl ge anstånd med amorteringen. Se guiden Kan du inte betala lånet?
- Kontrollera vem som står på eventuella lån utan säkerhet och krediter. De följer inte med bostaden.
Så gör du
- Ta reda på vad bostaden är värd och hur mycket som är kvar på lånen.
- Låt den som vill bo kvar fråga banken om ett övertagande, och om en annan bank kan ge ett bättre erbjudande. Jämför i bolånejämförelsen.
- Bestäm om ni ska bodela eller skriva köpekontrakt, och räkna på skatten för båda. Ta hjälp av en jurist med bodelningshandlingen om ni är osäkra.
- Skriv in i handlingen att den som tar över bostaden också tar över lånen, och be banken om ett intyg när det är gjort.
- Sök lagfart inom tre månader om det är ett hus. Kostnaderna för lagfart och pantbrev står i guiden Lagfart, pantbrev och avgifter.
